电影情节从一所大宅开始，大宅主人姜部郎在买下这栋宅院后，却发现宅院有鬼魅作祟，宅院已成鬼宅，只得举家搬离，只留下一名老仆人看管，一日老仆人也被鬼魅吓倒大病不起。至此无人再敢接近宅院，宅院逐渐荒废。恰好姜部郎有一个书生好友叫陶望三，家境贫寒，为了备学赶考，需要找一个住所，就想借那所闹鬼的宅院，姜部郎心忧陶生安危一开始有所顾虑，但陶生自信自己品行端正不惧鬼神，说服了姜部郎一人住进了鬼宅。住进之后当晚，果然遇到了两个女鬼。两女鬼或是藏匿陶生书卷，或是动手骚扰陶生不让其安睡，陶生怒而训斥，却也没有办法。直到雄鸡报晓，两女鬼才各自离去。天明后姜部郎担心陶生，前来看望，却见陶生一切安好，方才放心离去。而陶生继续读书备考。晚上两个女鬼再次飘然而至，依然捣乱胡闹。再次被陶生训斥，陶生言明自己不是放浪之人，诱惑纠缠自己无义。两个女鬼方才停止胡闹，为陶生煮粥做饭。陶生欢喜，接过碗筷安心用餐，两女鬼吓唬陶生，粥里有毒，陶生笑谈与两鬼无冤无仇何必加害。自是安心，两女鬼也颇为欣赏陶生为人。陶生遂言愿与两个女鬼结为兄妹，两女鬼深为感动，与陶生结拜。大的姓乔叫秋容，小的姓阮叫小谢。自此一人两鬼每逢入夜，一同读书写字，自得其乐。直到有一天陶生忽然问道两女鬼因何亡故。两女鬼笑容全无一脸哀愁。静默片刻，小谢才道起秋容生前之事。这两女子原是屈死的冤鬼。秋容原是富商贾老爷家的女婢。贾家为给病危的九岁儿子冲喜，遂娶秋容为童养媳，贾夫人得知秋容与马夫常大鲁相爱时，便用毒肉包加害常大鲁，不料被她的儿子抢去吃了中毒而死。贾家遂诬秋容串通大鲁合谋害死了德福，县吏受贿，判秋容死刑，常大鲁入狱。陶生不禁一阵唏嘘感叹，为秋容之事深感不平。此时天明，两女鬼离去。白天陶生上街遇到一个老道，上前言道：观看陶生身上沾染鬼气，幸好遇到的是好鬼，奉劝陶生远离，否则会有祸事，陶生不以为然：既是好鬼又有何祸事！当晚，陶生回家看到只有小谢一人在写字，于是上前与小谢闲谈，又说到了小谢的身世，小谢原是天真烂漫的村姑，被80岁老财主强娶为妾，小谢至死不从，遂头撞石狮身死。小谢父亲不久也悲愤悬梁自尽而终。小谢、秋容的悲惨遭遇，令陶生非常同情，义愤填膺，发誓要为她们伸冤报仇。此刻秋容现身劝陶生不要为了她们二鬼而连累自身。陶生不依，自己写了状子赴县衙告状，县官表面受理，声称要仔细查访，暗地却敲诈贾老爷的2000两白银，并暗示逼迫老财主将后纳的一个小妾送入县官府中。之后反将陶生毒打，下入狱中。小谢前往探望，并四处寻求解救之法，其间不幸被黑判捉走。秋容现身监狱，告知陶生，陶生大怒痛骂黑判城隍，惊动地府。小谢得以被释放。小谢秋容遂得以重逢一同思虑解救之法，一番谋划，由秋容前往有小包公之称的赵巡抚处鸣冤告状。小谢盯住县官，防止县官狗急跳墙，加害陶生。县官感到不安，企图杀人灭口，被小谢发现，将杀手诱入河中，巧取腰牌，装扮衙役提走了陶生。秋容也在"小包公"赵巡抚处呈上了状子。赵巡抚升堂，将贾老爷夫妇，老财主，县令一并法办。